La Legge di bilancio 2024, in vigore dal 1 gennaio 2024, prevede novità per le plusvalenze da cessioni di beni immobili agevolati con il superbonus.

All’articolo 67, comma 1, del TUIR è stata aggiunta la lettera b-bis che include tra i redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati dal c.d. Superbonus di cui all’articolo 119 del decreto-legge n. 34 del 2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 77 del 2020, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.

Di conseguenza, viene disposto che, quanto previsto dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo cui costituiscono plusvalenze imponibili quelle derivanti dalle cessioni di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, si applica solo alle ipotesi diverse da quelle riconducibili alla lettera b-bis) del menzionato articolo 67.

Inoltre, si modifica l’articolo 68, comma 1, del TUIR prevedendo che la plusvalenza di cui sopra è determinata dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo e, in presenza di immobili acquisiti per donazione, si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante.

Infine si prevede che alle plusvalenze introdotte può applicarsi l’imposta, sostituiva dell’imposta sul reddito, del 26 per cento, come previsto dall’articolo 1, comma 496, della legge finanziaria 2006 (legge n. 266 del 2005) nel caso di caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni

Per la tassazione il contribuente potrà far concorrere la plusvalenza al reddito da tassare con l’Irpef oppure potrà scegliere la tassazione con l’imposta sostituiva del 26%.

Nel calcolo della plusvalenza non si terrà conto del valore dei lavori eseguiti. Dunque questi non vanno ad abbassare il costo originario dell’immobile. I soldi ce li ha messi lo Stato. Ciò vale laddove il contribuente abbia usufruito dello sconto in fattura o della cessione del credito.

Inoltre, in caso di vendita degli immobili oggetti di lavori, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, ai fini del calcolo della plusvalenza (costi di acquisto o costo di costruzione-prezzo di vendita) il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Quindi a partire dal 1 gennaio 2024 in caso di intervento di superbonus su un immobile e successiva cessione di quest’ultimo entro 10 anni dalla conclusione dei lavori, la relativa plusvalenza sarà classificata tra i “redditi diversi” ai fini Irpef.

La nuova disposizione è applicabile anche nel caso in cui i lavori dovessero essere stati eseguiti da soggetti diversi dal proprietario, ovvero da un soggetto avente diritto all’agevolazione del superbonus.

Le conseguenze sulla plusvalenza realizzata introdotte dalla nuova disciplina si verificano quindi anche quando l’intervento sull’immobile:

  • è stato pagato da soggetti diversi dal proprietario (locatario, comodatario, familiare convivente eccetera);
  • è stato eseguito a livello condominiale, con ripartizione millesimale di spese sostenute sulle parti comuni;
  • riguarda un immobile ricevuto per donazione (si ritiene, indifferentemente prima o dopo la fine lavori), caso in cui, ai fini del calcolo della plusvalenza, il costo di acquisto/costruzione si assume pari a quello sostenuto dal donante.

Viceversa, decorso questo periodo, torneranno a essere applicati i criteri ordinari (pertanto, in questo caso, sarà così possibile considerare in diminuzione i costi relativi agli interventi agevolati anche se il proprietario o il detentore dovesse avere beneficiato della cessione del credito o dello sconto in fattura).

Dalla nuova normativa sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti alla cessione ovvero, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione dovesse essere decorso un periodo inferiore a 10 anni, per la maggior parte di tale periodo.

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